Ипотечный кредит привлекателен тем, что его условия предусматривают невысокую процентную ставку и длительный срок возврата.
Покупка недвижимости весьма затруднительна без сторонней помощи — мало у кого найдётся вся сумма по сделке сразу. Поэтому ипотечные кредиты становятся всё более популярными.
Однако именно ипотечные кредиты по степени риска образования просроченной задолженности занимают одну из лидирующих позиций. И именно потому, что они долгосрочные — от 10 до 30 лет. За это время многое может измениться, в том числе — материальное положение созаёмщиков. И нередко они переходят в статус должников.
Типичные ошибки заёмщиков — будущих должников
Процедура покупки жилья по ипотечному кредиту строится на строгом соблюдении сроков и требований банка. Поэтому перед тем, как приступить к оформлению такого кредита, следует продумать, насколько реальны возможности регулярного возврата денег банку и какие вообще планы на годы действия кредита. Конечно, предусмотреть кризис экономики невозможно, но собственные силы рассчитать вполне реально. Поэтому первой ошибкой является необдуманность и торопливость, с которой оформляется кредит
.
Большинство заёмщиков не думают о будущем и спешат поскорее заключить сделку с продавцом приглянувшейся квартиры, пока кто-то другой не перекупил. На этой стадии очень большую роль играют сопровождающие сделку риэлторы, которые создают ажиотаж и подгоняют клиентов, не давая возможности задуматься и просчитать. И это вторая ошибка — пойти на уступку посреднику и полностью положиться на его действия
. Очень часто заёмщик надеется на профессионализм сотрудников банка и риэлторов и подписывает все документы, не читая. Главное, что откладывается в сознании в ходе процедуры оформления ипотеки — это размер кредита и сумма ежемесячных платежей.
И только когда заёмщики становятся собственниками купленного жилья, они получают возможность более детально рассмотреть условия кредитного договора, закладной и приложений к договору. По статистике, первый год кредит погашается своевременно и без просрочек. Второй год уже ответственность созаёмщиков снижается — счет, с которого производится удержание по кредиту, пополняется с нарушением сроков и объёма. Платежи на ссудный счёт поступают нерегулярно, и по нему образуется просроченная задолженность
.
Часто задаваемые вопросы
Что делать при задолженности по ипотеке – вопрос, интересующий должников. Актуальны проблемы по просрочке платежей, незаконно начисленных процентов.
Заемщиков интересует порядок обращения взыскания на заложенную банку квартиру.
Через какое время выселяют?
Через какое время после просрочки в оплате банк имеет право обратиться с иском в суд и выселить заемщика?
Обычно банк обращается в суд, когда просрочка составляет более 3-х месяцев или превышает 5% от стоимости объекта недвижимости.
Сколько раз можно взять ипотеку? Читайте здесь.
Каковы требования к поручителю по ипотеке? Подробная информация в этой статье.
Списание долга при рождении ребенка
Можно ли уменьшить размер долга по ипотеке после рождения второго ребенка?
Подобная возможность не предусматривается. При помощи материнского капитала можно оплатить часть жилищного кредита.
Задолженность по ипотеке может существенно повлиять на планы заемщика. При необходимости можно попробовать сдавать квартиру в аренду и вырученными деньгами оплачивать кредит.
В случае судебного разбирательства следует обратиться за помощью к квалифицированным адвокатам.
1500000 в ипотеку рассчитать Сбербанк вопрос по ипотеке телефон
Причины образования задолженности
Если не рассматривать распространённые причины просрочки (потеря работы, уменьшение заработка и т.п.), мало зависящие от самого заёмщика, то основанием для появления долга чаще всего является неосмотрительность заёмщиков при заключении договора. То есть — совершение указанных выше ошибок.
При оформлении ипотеки банк рассчитывает совокупную платёжеспособность созаёмщиков, и когда клиенту озвучивается размер ежемесячного платежа в счёт погашения ипотечного кредита, он не кажется непосильным.
Однако кроме такого платежа у заёмщика ещё появляются иные обязательства:
- Необходимо оплачивать коммунальные услуги за ипотечное жильё, которые дорожают каждые полгода.
- Раз в год необходимо продлевать договор страхования предмета ипотеки.
Таким образом, ежемесячные расходы на ипотечное жильё существенно увеличиваются, ежегодная страховка проделывает брешь в семейном бюджете — и вот уже фиксируются первые просрочки по кредиту.
Важно!
Если один раз допустить просрочку, долг растёт как снежный ком — на сумму ежемесячного платежа начисляются просроченные проценты, пени и неустойка, предусмотренные кредитным договором. И выбраться из этой долговой ямы бывает очень сложно.
Ещё одной причиной долга по ипотеке является развод. Когда распадается семья, то совместных доходов больше нет, следовательно, бремя погашения кредита обычно ложится на того из супругов, у которого есть финансовая возможность платить. Редко случается, чтобы супруги договорились о добровольном долевом внесении сумм ежемесячного платежа (хотя именно такой вариант при разводе является идеальным), поэтому длительные разбирательства при бракоразводном процессе, как правило, отодвигают кредитные обязательства на задний план. Что и порождает просроченную задолженность и ответственность за нарушение сроков платежа.
Способы решения проблемы
Предлагается несколько вариантов решения проблемы задолженности перед банком, но, ни один из них не будет на 100% эффективным, если заемщик:
- оказался в плохой финансовой ситуации;
- не располагает ценным имуществом для погашения долга.
Продление срока
Заявитель имеет право обратиться в банк с заявлением о продлении срока кредита. Это возможно сделать в том случае, если ипотека оформлялась на время, не превышающее максимальный срок кредитования в конкретной финансовой организации.
Продление срока может быть чревато повышением процентной ставки по кредиту, дополнительными комиссиями, но избавит должника от потери заложенной банку квартиры.
Переуступка прав
Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге имуществе) и статьи 382 – 392.3 ГК РФ позволяют банку уступать требования по кредиту другим лицам – в порядке цессии, суброгации (страховым компаниям).
Замена кредитора не означает снижение долга. Задолженность по ипотеке может остаться прежней.
Разрешено перевести обязанности по залогу на третье лицо.
Закон не запрещает реализовать квартиру в ипотеке, но покупатель:
- должен знать о подобном обременении;
- дать письменное согласие на перевод обязательств по ипотеке на себя в полном объеме.
Банки сами могут подыскать покупателя на заложенную недвижимость.
Клиентам – новым обладателям ипотеки, выгодно приобретать уже заложенную банку квартиру потому, что процентная ставка по таким кредитам может быть ниже по сравнению с ипотекой, требующей самостоятельного поиска жилья.
Перекредитование
Банки могут пойти на уступку должнику и разрешить ему взять другой кредит для погашения задолженности по ипотеке.
Рефинансирование позволяет вернуть долги банку за счет нового займа.
Отрицательные моменты такого решения заключаются в том, что:
- Банки не всегда дают согласие на подобную меру.
- Процентная ставка по таким кредитам будет достаточно высокая 13-16%.
- Гражданин становится должником сразу по двум кредитам.
Рефинансирование возможно, если должник обладает платежеспособностью:
- разрабатывается новый график погашения платежей;
- устанавливается иной срок полного погашения ипотечного кредита.
Интересуют плюсы и минусы военной ипотеки? Смотрите тут.
Продажа предмета залога
Банк имеет право договориться с должником в досудебном порядке о продаже квартиры по цене, устраивающей обе стороны.
После реализации недвижимости кредитному учреждению должна быть выплачена полная стоимость ипотеки, включая:
Оставшаяся сумма может быть возвращена должнику. Практика показывает, что даже после продажи объекта залога клиента может оставаться должным банку значительную сумму.
Оптимальный выход из ситуации – это предварительное страхование объекта недвижимости от возможных рисков в сочетании с дополнительным страхованием жизни и здоровья заемщика.
Признание заемщика банкротом
ФЗ № 476 от 29.12.2014 г. позволяет гражданам, имеющим задолженность свыше 500 тыс. рублей и не способным погасить свои долговые обязательства более чем на протяжении 3-х месяцев, обращаться в суд общей юрисдикции с заявлением о признании банкротом.
Возможно 3 варианта выхода из тяжелой материальной ситуации:
- подписание с банком мирового соглашения (с выработкой взаимно приемлемых условий по погашению ипотеки);
- реструктуризация задолженности и рассрочка платежей на срок до 3-х лет;
- принятие решения о банкротстве.
Признание банкротом не освобождает должника от исполнения обязательств по ипотеке.
Заложенная банку квартира будет продана с торгов. Состояние банкротства сохраняется в течение 5 лет.
Что делать, если по ипотечному кредиту образовался долг?
Когда созаёмщики узнают о размере задолженности, которую необходимо погасить, чтобы вернуться в график платежей по договору, ситуация заходит в тупик. Потому что неустойка и пени на просроченную сумму получаются очень высокими. И если было сложно найти сумму ежемесячного платежа по ипотеке, то погасить образовавшуюся просроченную задолженность и внести плановый платёж становится практически невозможно.
Важно!
Обычно в случаях непредвиденных изменений в материальном положении заёмщика банки могут сделать реструктуризацию кредита.
Реструктуризация
— это внесение изменений в условия кредитного договора в части размера ежемесячного платежа и сроков его внесения. Обычно заключается дополнительное соглашение к кредитному договору, по условиям которого в течение нескольких месяцев заёмщик платит только проценты. То есть, сумма основного долга не уменьшается. Но и банк не применяет по отношению к должнику финансовую ответственность в виде начисления просроченных процентов, пеней и неустойки, предусмотренных договором. Поэтому если материальные трудности носят временный характер, то реструктуризация позволит сохранить отношения с банком и не усугублять задолженность.
Но если финансовой возможности тянуть ипотеку нет и улучшений в материальном положении не предвидится, то лучше отказаться от ипотеки. И чем быстрее будет принято решение, тем меньше вырастет задолженность.
Основные способы взыскания долга по ипотеке с заемщика
Сейчас существует несколько направлений взыскания долгов с заемщиков. Каждое из них сформировался, опираясь на судебную и банковскую практики мира, а также установленное законодательство:
- Мирное решение вопроса, то есть, досудебные меры. Банк совместно с должниками составляет план, согласно которого, кредитуемый самостоятельно выплатит задолженность без прибегания к серьезным мерам;
- если реструктуризация не помогает, банк снова старается помочь должнику и исключает штрафы за просрочку и санкции, чтобы кредитуемый скорее рассчитался;
- если предыдущие методы не действуют или были оценены бесполезными еще до их применения, банк пускает в ход жесткие меры по быстрому избавлению от долга.
У финансовых организаций нет особого подхода в ситуациях, когда мирным путем ускорить погашение долга не удалось. Крайние меры разрабатываются индивидуально для каждого должника, банк учитывает множество факторов, составляя план действий.
Взыскание на заложенное имущество происходит по нескольким направлениям:
- банк и кредитуемый договариваются, что последний самостоятельно реализует недвижимость под наблюдением банка и погашает долг. Это ему выгодно, ведь он может продать квартиру или дом дороже, чем купил ее.
- банк позволяет должнику сдавать имущество в аренду, при условии что арендных платежей хватит на погашение долга;
- кредитор вынужденно идет на крайние меры и подает иск в суд или, если это прописано в договоре, изымает залоговое имущество и реализует его. Последний вариант хлопотный для банка, так как требует много затрат и имущество бывает не пользующееся спросом, из за чего реализовать его по нормальной цене не удается.
Это важно знать: Регрессивный иск в гражданском процессе: порядок взыскания ущерба
Как отказаться от ипотеки?
Если ипотечная квартира больше не приносит лишь одни проблемы, то одним из вариантов избавиться от этого бремени будет поиск покупателя. То есть, ипотечную квартиру надо продать.
Конечно, заложенную в банке квартиру продать сложно. Но возможно! Главное, чтобы покупатель был осведомлён о предмете купли-продажи.
Первый вариант — когда у покупателя имеются собственные средства на покупку жилья
. В этом случае сделку можно провести без участия кредитора. То есть, не спрашивая у него разрешения на продажу.
В этом случае договор купли-продажи квартиры будет не совсем обычный — в нём необходимо отразить специфические условия, например, то, что покупаемая квартира находится в залоге у кредитора. Расчёт между сторонами осуществляется следующим образом:
- денежные средства в размере остатка ссудной задолженности по кредитному договору передаются покупателем продавцу перед подписанием договора (ещё лучше, если покупатель направит эти деньги на счёт продавца, с которого осуществляется списание средств по кредиту — и это необходимо подробно изложить в договоре):
- денежные средства в размере остатка по стоимости квартиры будут переданы продавцу в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права на покупателя.
Что это даёт?
По сути, покупатель в качестве аванса предоставляет деньги в размере остатка долга по кредиту. Кредит гасится, банк и заёмщик снимают с квартиры обременение в виде ипотеки — и объект недвижимости свободен для перехода права на покупателя. И уже свободный от притязаний третьих лиц он становится собственностью покупателя. Причём в этом случае совсем не обязательно несколько раз подавать документы в регистрирующий орган. Можно в один день и в один визит снять обременение и сразу зарегистрировать сделку с покупателем.
Важно!
Этот вариант и по времени, и по затратам сил и нервов самый оптимальный.
Второй вариант — когда покупатель привлекает кредитные средства
. Бывает и такое. В банках это называется повторное кредитование. То есть, заёмщик находит покупателя на ипотечную квартиру, сообщает об этом кредитору. Кредитор, меньше всего заинтересованный в образовании просроченной задолженности, охотно кредитует покупателя на покупку ипотечной квартиры, если, конечно, клиент соответствует требованиям, предъявляемым к заёмщикам по ипотечным продуктам.
В данном случае в сделке принимает участие и сам кредитор, который выдаёт письменное согласие на переход права собственности.
Несмотря на краткое описание этой процедуры, занимает она достаточно много времени, которое потребуется на оформление кредита для покупателя
Хотел узнать что выходит в “ задолженность по кредитным платежам кроме ипотеки»
3.1. Задолженность по кредитам и займам кроме ипотечного.
4.1. Нет, это не амнистия. Скорее пристав вернул взыскателю исполнительный лист, так как не было возможности взыскать с Вас сумму долга (на карте не было средств). Но это не лишает возможности взыскателя вновь обратиться с исполнительным листом к приставам и опять будет возбуждено исполнительное производство.
5.1. Снизить неустойку вы можете только в судебном порядке. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1. Статья 333. Уменьшение неустойки (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
Позиции высших судов по ст. 333 ГК РФ >>>
1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.
6.1. Приставу подайте заявление об исправлении ошибки в Постановлении о возбуждении ИП. Существенным не является, т.к. взыскивается сумма прописанная в исполнительном документе.
6.2. Обжаловать можно, если в решении другая формулировка. Обжаловать можно как в порядке подчиненности, так и в суд.
7.1. Пристав вправе наложить ограничение на выезд за границу пр наличии указанной задолженности.
Мнение эксперта
8.1. Это у Вашего кредитора уточняйте. Окончательной суммой это быть не может, поскольку проценты и штрафы продолжают начисляться до полного погашения долга; См. также:
ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018) «»ГК РФ Статья 408. Прекращение обязательства исполнением Консультант Плюс: примечание. Позиции высших судов по ст. 408 ГК РФ «>>>»
«»1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.
«»2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе.
Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение.
В этих случаях кредитор считается просрочившим.
9.1. Для отмены судебного приказа, вступившего в силу, необходимо направить на судебный участок, который вынес приказ, ходатайство о восстановлении срока для подачи возражения относительно исполнения судебного приказа и возражение относительно исполнения приказа.
В ходатайстве можно сослаться на нарушение правил оказания услуг почтовой связи, а также указать причины, по которым судья не имел оснований выносить приказ, их масса. Тогда приказ 100% будет отменен.
9.2. просите рассрочку в суде ст. 203 ГПК РФ позволяет обратиться в суд по этому поводу Поскольку у вас был судебный приказ — пишите в канцелярию мирового суда (выдавшего приказ) заявление об отмене — приказ отменят, просите сам приказ отозвать от исполнения
т.к. это часто забывают и деньги продолжают удерживать.
